小议农村房屋买卖合同的效力

此文最初发表于李国蓓律师的网易博客，后因论理清楚、分析明确，作为代理意见的核心观点，是李国蓓律师成功代理多起农村房屋买卖合同纠纷成功的基石，故在此与大家分享。

       农村房屋是否允许买卖呢？这是一直存在争议的问题：

一种意见认为房地一体，农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让，依据《土地管理法》等相关法律，我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。

另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有明确规定禁止农村房屋买卖，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。并且从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定也可以看出，立法并没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的交易行为。

而在现实生活中，经济的发展、市场的繁荣、交易的频繁促使不动产作为一项具有较大经济价值的商品走向市场，在资金融通、投资兴业等各个环节发挥着很重要的作用。相对于具有完全所有权的城市商品房，农村房屋买卖行为目前并没有一部法律或是规章进行调整，法律层面还是一片空白。而出于生产、生活、经济往来的需要，农村房屋买卖这种行为越来越普遍，相应由此而引发的农村房屋买卖合同纠纷也越来越多。特别是城市近郊农民由于城市的扩张、土地的增殖、征地拆迁的经济利益等要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件，在经济利益的驱使下，要求确认合同无效案件量激增。

由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识也存在差异。比较典型的是北京通州区的画家村房屋买卖合同纠纷被确认无效案和北京市城镇居民马某购买海淀区某村农村房屋认定有效案。为什么会出现这样差异很大的两种裁判结果呢？通过审判实践我们得出这样的结论：农村房屋买卖是有条件的，不是所有的买卖合同都是无效的，但也不是全部是合法有效的。

那么如何去判定已达成的农村房屋买卖合同是否有效呢？这要从合同法对有效合同的构成要件来看：一个有效合同包括：合同主体适格，内容合法，不违反法律的强制性规定和公序良俗。在农村房屋买卖合同效力认定上，由于法律法规的空白以及标的物的特殊性，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还要加上一个特殊点，就是遵照国家政策的相关规定。

为说明问题，我们根据农村房屋买卖合同主体的不同，将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。

  　一、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同。

  　因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这突破了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效。

  　二、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同。

       我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

         三、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同。

  　　对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，对这类合同，总的原则是因违反国家政策而认定合同无效。在案件判决结果上，一般对于将房屋出售给城镇户口人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款；如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利；调解不成，应确认合同无效，并根据双方的过错确定赔偿损失数额，既要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，也要考虑买受人已经翻建、扩建房屋的情况，对其添附价值进行合理补偿。

当然，在大前提确认无效的情况下，还存在着另外情形：对于将房屋出售给城镇户口人员，经过关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，并且持有相关权利证明的，应维持交易稳定的原则，承认购房人对房屋的所有权。因此，对于将农村房屋出售给城镇户口人员的房屋买卖合同目前仍是有限地予以承认合同效力，且条件限制的比较严格。

案件回放:北京城镇居民购买农村房首次被判有效

2007年09月29日02:26京华时报

　　本报讯(记者王阳)城镇居民马某购买农村住房后，已经居住了17年并将户口迁至当地。今年，原房主告上法院要求解除买卖合同。近日，市一中院认定马某已经对该房屋形成为了稳定的占有关系，判决原房主的腾房要求无效。法院表示，跟以往对农村私房买卖案件一律判决“解除合同”不同，这是北京法院首次对此类案件做出突破性判决。

　　马某原为城镇居民。1989年3月31日，马某与海淀区海淀乡肖家河村村民签署房屋买卖合同，购买了位于该村一居民院的3间北房，并支付了2.1万元购房款。

　　此后不久，马某向有关部门交纳了相应契税，取得了相关审批和北京市房地产管理局颁发的房产所有证。2005年3月，马某将户口迁入当地。

　　今年6月，看到当地房屋价格暴涨，原房主突然找到马某，以“根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定”为由，要求马某腾房。双方协商不成后，原房主将马某告上海淀法院，要求法院确认该房屋买卖合同为无效，并判令马某腾退该3间房屋。

　　法院审理后认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在该案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。这17年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系，这种关系应该予以维持。市一中院做出终审裁定，马某1989年签订的房屋买卖合同有效，驳回诉讼请求。